emlak satılık kiralık konut ev işyeri dükkan bina arsa

EMLAK ALIRKEN...

Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktaları :

-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.

Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşaa halinde ise müteahhitinin mali durumunu araştırın.

Müteahhitin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.

Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhütü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..

Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.

ARSA ALIRKEN :

Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.

Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.

Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.

Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa gidebilir.

Alınan gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz olup olmadığı araştırılmalıdır.

Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir

KONUTUN FİZİKİ DURUMU

Türkiye'de emlak satın alırken emlağınızın bulunduğu bölgeyi, semti, sokağı gezin. Farklı günlerde gidip. etrafı inceleyin. İlgilendiğiniz emlağın sokağına pazar kuruluyor olabilir. Bundan habersiz iseniz ve bölgeye yabancıysanız haftanın bir günü apartmanınıza istediğiniz saatte arabanızla girip çıkamama, gürültü, kirlilik gibi şaşırtıcı sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

Gayrimenkulünüzün içinde bulunduğu apartmanın koşullarını inceleyin. Su, elektrik, doğalgaz, telefon hattı durumları önemlidir. Apartmanın ısıtma sistemi, hidrofor, asansör, yedek su deposunun olup olmadığı, kapıcı ve özellikle komşularınız on derece önemlidir.

Bir diğer ihmal edilen konu, site veya apartmanlarda daire alırken ödenen düzenli aidatların incelenmemesidir. Oturduğunuzda veya boş bıraktığınız da ödemekle yükümlü olduğunuz aidatları araştırın. Aksi taktirde, yüklü bir aidat ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Konutun ışıklandırma, otopark ve güvenlik durumları, son kat veya giriş katı olmasından dolayı olası rutubet sorunlarını inceleyin. Son kattan daire alıyorsanız, çatının durumunu araştırın. Daire'deki inşaat kalitesini, elektrik aksamını, su tesisatını kontrol edin.

Son olarak da, içinden kiracı çıkmışsa, satıcıdan tüm elektrik, su, doğalgaz ve aidat borçları ile ilgili bilgileri isteyin. Eğer, borç varsa alım esnasında nasıl olsa siz ödeyeceğiniz için, borçların toplamı kadar meblağı, ödeyeceğiniz alım miktarından düşün. Tüm ödemelerle ilgili bir makbuzu almayı ihmal etmeyin.

Tapu durumu ile ilgili püf noktaları:

Belki de, emlak alım-satımındaki en vurucu nokta tapudaki aynı emlak olup olmadığını kontrol edin. Hatta, tapu kaydının olup olmadığını araştırın. Gayrimenkulün tapuya uygunluğun inceleyin. Bunun için tapu üzerindeki bilgileri, ada, pafta, parsel, bağımsız bölüm numarasını ve hatta kapı numarasını dahi kontrol edin. Bunun yanı sıra, tapu üzerinde kayıtlı vergi borcu (emlak, veraset, intikal) ve mahkeme kararı ile bağlantılı haciz, şerh, ipotek ve icra gibi işlemlerin olup olmadığını, arsa şuyulandırma cetvelini, mülkiyet üzerindeki irtifak ve intifa haklarını inceleyin. Ülkemizde binaların büyük bir bölümünde yapı kullanma izin belgelerinin ihmal edildiği ve alınmadığı dikkate alınmalıdır. Bu ihmal, kat mülkiyetinin tahsisinde de sorun çıkarmaktadır.

Bu nedenle, aldığınız emlakta yapı kullanma izninin olmamasının ileride çıkarabileceği hukuki sorunları unutmayın.

Emlağın imar ve iskan izinlerini, arsa ise imar planının olup olmadığını, imar planına aykırı unsurlarının mevcudiyetini, özellikle imar planında satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul üzerinde bir kamulaştırmaya gidilip gidilmediğini mutlaka kontrol edin.

Arsada ayrıca Kadastro'dan yer tesbiti, çap, röperli kroki ve ilgili belediyeden (eğer aranıyor ise) yazılı imar durum belgesini talep etmeyi ihmal etmeyin. Eğer, yatırımınız topraktan girdiğiniz bir inşaat ise Tapu Dairesi tespbiti ile ilgili belediyeden ve diğer merciilerden inşaat projesinin tasdikli olup olmadığını, projeye uygun bir inşaatının yapılmakta olup olmadığını ve inşaatın kalitesinin projedeki kaliteye uygun olup olmadığını kontrol edin.

Konu eğer bir tarihi eser ise, kaçıncı grup eser olduğu, yine inşaat müsadesinin olup olmadığı, Anıtlar Yüksek Kurulu'nun birtakım yükümlülükler belirleyip belirlemediği ve ilgili belediyelerdeki kayıtlar ile ilgili hususları göz önüne alın. Eğer faaliyet halinde bir yer, örneğin bir fabrika veya market satın alıyorsanız hukuk ve mali müşavirlere mutlaka danışın. Kooperatif ortaklığı alıyorsanız, kooperatif kanunlarına ve devir işlemlerine uygunluğunu kontrol edin.

Tüm bu işlemlerden sonra, herşey olumlu ise alımınızı mutlaka Tapu'da yapın. Tapu dışındaki satışların hiçbir hukuki geçerliliği yoktur. Noterde yapılan alımlarda satıcı sonradan gidip satışı iptal ettirilebiliyor, siz tüm tasarrufunuzu kaybediyorsunuz.

Bu noktada, dikkat edilmesi gereken diğer bir püf noktası, alıcı ve satıcı adına vekaleten işleri yürütecek olanlar varsa, bu vekaleten işi takip edeceklerin önceden anlaşılarak tespit edilmesidir. Bu işlem sonrası hazırlanacak sözleşmeyi inceleyip, özellikle satış tarihini belirterek ve ona göre kapora vererek sözleşmeyi imzalayın.

Tapuda son olarak, imza anında alım-satım vergi makbuzlarını mutlaka üzerinize alın. Tapu harçlarının gösterilen değere göre hesap edilmesi suretiyle, gerçek değer üzerinden gösterilip gösterilmediğini son kez kontrol edin. Emlağı satan şahıs veya kurumun gerçek değerinden aşağıda göstermesi, bazen alıcının da işine geliyor gibi gözükse de, ilerideki yıllarda bu defa siz satmak istediğinizde hukuki boyutlarda ciddi sorunlar gündeme gelebilir. Bu nedenle mülkün, Tapu'da gerçek değerinin altında kaydettirilmesinden kaçının.

VEKALETNAME

1- Noter veya konsolosluk tarafından 'Düzenleme' şeklinde tanzim edilmelidir.
2- Vekalet verenin kimliği, nüfus hüviyet cüzdanı kayıtlarına göre tespit edilmiş olmalıdır.
3- Vekaletname verenin yakın tarihte çekilmiş fotoğrafı olmalıdır.
4- Verilen yetki açıkça ve tam olarak belirtilmelidir.
5- Vekaletname başka bir vekaletnameye dayanılarak düzenleniyorsa, bu durum açıkça belirtilmelidir.
6- Düzeltme, çıkıntı, benzeri şeyler imza ve mühür ile paraf edilmiş (onaylanmış) olmalıdır.
7- Vekalete konu taşınmazın vekil tarafından satın alınması söz konusu ise, vekilin bir başkasını vekil tayinine yetkili olması, ayrıca taşınmazın vekil tarafından satın alınabileceğinin açıkça belirtilmesi, satış bedelinin malike ödendiğinin belgelenmesi gerekir.
8- Vekaletnamede verilen yetkinin ölümden sonrada geçerli olacağı belirtilmemişse, temsil yetkisi ölümle birlikte sona erer.
9- Birden fazla vekil tayini sözkonusu ise, temsil yetkilerinin birlikte veya ayrı ayrı kullanılacağının vekaletnamede belirtilmesi gerekir. Belirtilmemiş ise bütün vekillerin birlikte temsile yetkili oldukları düşünülür.
10- Tanzim tarihi taşınmazın iktisabından önce düzenlenmiş vekaletname ile temsil yetkisi mümkün değildir.
Bu durumda vekaletnamede bundan sonra edinilecek taşınmazlar içinde temsile yetkili olunduğu belirtilmelidir.

KAPARO

KAPARO İADE EDİLİR Mİ?

Gayrimenkulun başkalarına pazarlanmasının durdurulması için kaparo verilir. Alım-satım-kiralama işleminde verilen kaparo alıcı veya kiralamak isteyenin ciddiyetinin bir göstergesi kabul edilir. Kaparo dünyanın her tarafında uygulanan bir yöntemdir.

Vazgeçen alıcı veya kiralamak isteyen, talip olup kaparo ile pazarlanmasını durdurduğundan, belki gerçekten alıcı veya kiralamak isteyen başka birine pazarlanmasını engellemiş olacak, boş yere zaman kaybedilmesine; gayrimenkulünü değerlendirmeyi düşünen konut sahibinin de alacağı para ile ilgili değerlendirme hayallerinin kaybolmasına neden olacaktır, bunun tazmini sayılan kaparo iade edilmez.

İşlem gerçekleştiğinde alınan kaparo hesaba mahsup edilir; ancak konut sahibi (herhangi bir sözleşme yapılmamışsa) vazgeçerse kaparo alıcı veya kiralamak isteyene iade edilmelidir.

Emlak ofisi aracılığında, alıcı/kiracı vazgeçtiğinde;
- Emlakçının emeği ve zamanı kaybolur, konut sahibine karşı zor durumda kalabilir.
- Kaybedilen zamanda belki işlem yapabileceği başka bir müşteriyi kaçırmış olabilir.
- Gayrimenkulünü değerlendirmeyi düşünen konut sahibinin de alacağı para ile ilgili değerlendirme hayallerinin suya düşmesine ve zaman kaybettirdiği gerekçesiyle emlakçıya kızabilir, anahtarın iadesini isteyebilir.
- Emlakçı hem para kazanamayacak, hem de anahtarı konut sahibine iade etmek zorunda kalarak, bir portföy kaybedebilir.

Satış için kaparo alınması aşamasına gelinmişse; cezai şartların ağır olduğu, örneğin; "Vazgeçen taraf satış bedelinin %25'i oranında tazminat ödeyecektir" şeklinde senetli sözleşme yapmak en doğrusudur.

Şu tip belgeleri inceleyin: Emlak Görme Seneti, Satış Sözleşme ve Taahhütnamesi.


Paslaşarak çalışan 2 emlakçının durumu;
Almak veya kiralamak isteyen müşteriden alınan kaparo, iş bitmesi amacıyla konut sahibi olan emlakçıya verilir, (kaparo konut sahibinde kalmışsa iade etmeyebilir) ancak emlakçıda kalması veya hibe edilmesi durumunda emlakçılar eşit paylaşır. Çünki komisyon gelirinin bir parçasıdır.